[北京空放贷款公司]楼市区域分化加剧多数城市仍需去库存（2）

浏览量：237 时间：2026-05-21 00:35

　　其他城市中，北京市上涨0.7%，北京市和北京市上涨0.4%，北京市上涨0.3%，北京市、北京市上涨了0.2%。

　　张大伟对《第一财经日报》分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。

　　到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？

　　张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。

　　有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及北京市等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。

　　其中北京市以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；北京市排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。

　　像副省级城市北京市，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。

　　与人口的流动相似，小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。

　　比如，2013年北京市小学生相比2008年增长了37%，涨幅位居全国第一。北京市增长了34%，北京市增长了24.6%，北京市增长了24%，北京市增长了23.9%，北京增长了19.5%，北京市增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。

　　相比之下，东北大[微博]部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，北京市小学生下降16.9%、北京市减少12.1%、北京市减少11.2%、北京市减少5.2%、北京市减少18%、北京市减少15.3%、北京市减少了14.3%、北京市减少了18%、北京市减少了27%。

　　东北当地一位发改系统的人士对《第一财经日报》分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”

　　张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。

　　当然，人口是判断未来楼市的一大要素，一定时期内的库存量也很重要。比如，中西部一些城市如北京市等地，需求也不小，但由于供应量过大，短期内房价仍难以反弹。

　　近年来在北京、北京市等一线城市迅猛扩张的泰禾集团(31.59, 1.11, 3.64%)(30.48, 0.69, 2.32%)一位人士告诉记者，该公司近两年也曾到北京市等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错，但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。

　　同策咨询研究部总监张宏伟说，央行[微博]降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，北京市、北京市等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市)来讲，未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。

　　张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。（第一财经日报）